城中村改造安置房屋,能不能进行买卖呢?
作者:
任勇亮律师
时间:
2019-07-25

城中村改造安置房屋,能不能进行买卖呢?

城中村改造安置房屋,能不能进行买卖呢?



2012年11月16日,原告与被告签订《房屋买卖合同书》,约定被告将其位于西安市经济技术开发区张家堡街道高红社区城中村改造拆迁安置房的拆迁面积403.2平方米中分割出110平方米,以43.45万元的价格出售给原告,在拆迁安置楼完工前将该房产交付给原告,如一方违反本合同,向对方支付10万元违约金;如因政府及银行涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除,被告退还原告所有钱款。合同签订后,原告向被告支付了购房款。

 

2018年6月,回迁安置工作开始,被告通知原告看房,但原告对房型面积等不满意,双方产生争议。

 

2018年8月8日,原告起诉到法院,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效,并要求被告返还原告支付的购房款及利息。


西安市未央区法院经审理认为,涉案房屋是被告所在村组利用集体土地进行城中村改造而修建的房屋,该房屋是为该集体组织内部成员改善生活品质而建造的,该集体经济组织以外的人员在未经批准的情况下,无权享有该项福利待遇,涉案《房屋买卖合同书》属无效合同。

 

合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,原告要求确认双方签订的房屋买卖合同无效及判令被告返还购房款及利息的诉讼请求,依法应予支持。

 

因双方对导致合同无效均有过错,原告要求被告按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求,不予支持。


安置房是国家对被征收土地、房屋的所有权人、使用权人给予的补偿方式之一,该房屋能不能买卖,不能一概而论,分为两类:

 

第一类对本属国有土地上房屋进行拆迁的安置房。对于原属国有土地上的房屋,该房屋被拆迁而获得的安置房属于财产权,依法可以转让。当事人针对此种安置房签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同。

 

第二类国家征收农村宅基地而补偿的安置房。根据《土地管理法》第八条规定,宅基地属于农民集体所有。因此,农村居民对宅基地享有的权利为使用权,而非所有权,并且该使用权来源于特定的集体经济组织的公益性分配,非该集体经济组织的成员是不能获得该集体经济组织分配的宅基地的。

 

因宅基地被征收而获得的安置房,是农民因失去宅基地而获得的相应补偿,仍然具有专属性质和公益性质,不会因为“宅基”变成了“安置”发生变化,仍应遵照上述《土地管理法》第八条规定执行。

 

在本案中,原告并非被告所在村的村民,其购买被告的安置房,因在本质上违反了土地管理法的强制性规定,相关合同属于无效合同。在类似案件中,法院大多根据相关法律规定,确认涉案买卖合同无效,然后根据合同无效的处理方式,判令进行返还房屋和钱款,当事人订立合同的目的因违反法律的强制性规定而无法实现。当然,笔者也注意到有个别案件,法院认为此类纠纷不属于管辖范围,驳回原告要求确认合同无效的起诉,这种处理结果虽然在一定程度上也是给予否定评价,但,此种做法也是错误的。

 

另外,在本文引用的案例中,有一个情节为原告同时要求被告支付涉案款项的利息。对该诉请,法院认为不应该支持,因为原告和被告对涉案买卖合同的无效都应该知情,并且存在明显过错,对原告要求的利息不予支持。

 

综上,根据本案例启示,买卖城中村安置房屋存在一定法律风险,需谨慎决策。

【案例来源】 2018)陕0112民初13146号判决书



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